Boş Ofisler Konuta Dönüştürülüyor: Yeni Yönetmelik Detayları

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde yapılan önemli güncellemelerle, atıl durumdaki ofislerin konut ihtiyacını karşılamak üzere konuta dönüştürülme süreçleri kolaylaştırıldı. Yeni düzenlemeler, emsal hesaplamaları, asansör zorunluluğu ve ortak kullanım alanlarının belirlenmesi gibi konularda da açıklık getirmeyi hedefliyor.

Ofislerin Konuta Dönüşümünde Yeni Dönem

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, yönetmelikte yapılan son değişikliğin, artan konut fiyatları ve arz yetersizliği karşısında konuta erişimi kolaylaştırmak amacıyla atılmış bir adım olduğunu belirtti. Küresel salgın sonrası çalışma biçimlerindeki değişimlerin ofislerdeki boşlukları artırdığını hatırlatan Yüksel, bu durumun AVM'ler, banka binaları ve şirket merkezleri gibi yerlerde de stok fazlasına yol açtığını ifade etti. 2023'teki bir düzenlemeyle boş ofislerin konuta dönüştürülmesinin önünün açıldığını, şimdi ise süreçlerin daha da basitleştirildiğini söyledi.

Yeni kurallara göre, imar planında konut ve ofis kullanımına izin verilen binalarda, mevcut ofislerin en fazla yüzde 60'ı geçici bir süreyle (1 yıl öngörülüyor) konuta dönüştürülebilecek. Bu sayede atıl durumda bulunan ticari alanların ekonomiye kazandırılması ve konut arzının artırılması amaçlanıyor. Gayrimenkul hukukçusu Çiğdem Kezer ise, bu dönüşümün ancak imar planında konut fonksiyonu öngörülen alanlarda mümkün olabileceğini vurguladı. Yönetim planında ofis/büro kullanımına dair bir sınırlama varsa, konut dönüşümü için maliklerin beşte dördünün onayı gerekebileceğini belirtti. Kezer, sürece başlamadan önce belediyeden yazılı uygunluk görüşü alınmasının olası uyuşmazlıkları engelleyeceği uyarısında bulundu. Belirli şartları taşıyan ofislerin 1 Temmuz 2027'ye kadar konuta çevrilebileceği de ifade edildi.

İmar Yönetmeliğinde Yapısal Düzenlemeler

Yönetmelikte yapılan değişiklikler sadece ofis dönüşümlerini değil, yapılaşma koşullarını da ilgilendiriyor. Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, değişikliklerin özellikle emsal hesaplamaları ve ortak alan kullanımlarına ilişkin belediyeler arasındaki farklı uygulamaları ortadan kaldırmayı hedeflediğini belirtti. Daha önce genelgelerle yürütülen bazı hükümlerin yönetmeliğe dahil edilmesiyle uygulama birliğinin sağlanması amaçlanıyor.

Kiraz, pergolalar ve süs havuzları gibi bağımsız bölüm oluşturmayan yapıların, bahçe alanının yüzde 20'sini aşmamak kaydıyla emsal harici sayılacağını aktardı. Giriş saçakları, bazı çatı alanları ve ortak kullanım alanları da emsal hesabından muaf tutulacak. Ayrıca, ticari amaç gütmeyen çocuk oyun alanları, mescitler, ortak otoparklar ve kullanılmayan teras çatılar gibi alanların emsal hesabında ortak alan olarak değerlendirileceği netleştirildi. Bu düzenlemelerle yapıların daha ferah ve kullanışlı hale gelmesi hedefleniyor.

Yeni yönetmelik, yapı ruhsatı süreçlerindeki belirsizlikleri de gidermeyi amaçlıyor. Ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşaata başlanan projelerde kazanılmış hakların büyük ölçüde korunacağı belirtilirken, deprem, yangın güvenliği, enerji verimliliği gibi konularda güncel teknik düzenlemelerin uygulanması zorunlu olacak. İki yıl içinde inşaata başlanmayan projelerde ise güncel imar planı ve mevzuat hükümleri geçerli olacak. Kiraz, bu değişikliklerin ruhsat süreçlerinde öngörülebilirliği artıracağını ve uygulama birliğini sağlayacağını sözlerine ekledi.